superbonus 110%

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per ristrutturare la tua casa

TUTTO (O QUASI) SUL SUPERBONUS 110%

Il Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio), convertito dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, ha introdotto nel nostro ordinamento le detrazioni fiscali del 110%, cosiddetto SUPERBONUS. Tali detrazioni fiscali riguardano due macrocategorie di intervento edilizio:

riqualificazione energetica
(ecobonus 110%)

riduzione del rischio sismico
(SISMABONUS 110%)

La guida al superbonus dalla a alla z

Nelle nostre pagine troverete sempre aggiornati:

  • la normativa di rango primario – che contiene il decreto legge e la legge di conversione che hanno previsto la detrazione fiscale del 110%;
  • i provvedimenti attuativi – con tutti i decreti, provvedimenti e circolari previsti dal Decreto Rilancio per l’attuazione della detrazione;
  • le risposte e risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate;
  • i documenti e le spiegazioni utili sull’argomento;
  • gli approfondimenti.

Inoltre, potrete scaricare ulteriori guide al Superbonus, di vari autori e di recente pubblicazione, contenenti anch’esse definizioni e spiegazioni certamente utili per una piena comprensione di tutto quello che serve per la fruizione corretta della detrazione fiscale.

il superbonus e il decreto rilancio

Il Superbonus è stato inserito nell’art. 119 del primo decreto legge previsto per la gestione della crisi post pandemica (il Decreto Rilancio) ma è stato successivamente modificato da: Alla luce delle ultime modifiche apportate chiariremo:
  • cos’è il superbonus e a chi spetta;
  • l’orizzonte temporale;
  • per quali tipologie di intervento;
  • i limiti di spesa;
  • le esclusioni;
  • i requisiti richiesti dalla norma;
  • le opzioni alternative alla fruizione diretta della detrazione fiscale;
  • gli adempimenti.

cos'è il superbonus e a chi spetta

Il superbonus è una detrazione fiscale del 110% delle spese sostenute per specifici interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo per le spese sostenute negli anni 2020 e 2021 e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022.

Possono accedere al superbonus solo i seguenti beneficiari:

  • condomini ed edifici plurifamiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate;
  • persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio;
  • dagli istituti autonomi case popolari (IACP);
  • dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
  • dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale;
  • dalle associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

orizzonte temporale

Quello dell’orizzonte temporale è uno dei problemi principali che ha creato dubbi e perplessità, soprattutto in riferimento alle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2021, ancora in attesa di conferma. Di seguito un quadro sinottico riepilogativo:
  • Termine per il 60% dei lavori: —
  • Scadenza finale: 31/12/2021*
  • Termine per il 60% dei lavori: 30/06/2022
  • Scadenza finale: 31/12/2022
  • Termine per il 60% dei lavori: —
  • Scadenza finale: 31/12/2022
  • Termine per il 60% dei lavori: 30/06/2023
  • Scadenza finale: 31/12/2023
  • Termine per il 60% dei lavori: —
  • Scadenza finale: 31/12/2021*

(*) Così come previsto al comma 66, lettera a1) dell’articolo 1 della legge 30/12/2020, n.178 (legge di Bilancio 2021) tale data, previa approvazione del Consiglio dell’Unione europea, traslerebbe al 30 giugno 2022.

Volendo riassumere, ad oggi:

  • per gli edifici unifamiliari e per tutti i beneficiari oltre ai condomini e gli IACP il superbonus scade il 31 dicembre 2021;
  • per gli edifici plurifamiliari (da 2 a 4 u.i.) la scadenza è fissata al 30 giugno 2022 con un’opzione al 31 dicembre 2022 per gli interventi che al 30 giugno 2022 sono stati conclusi per il 60% del totale;
  • per i condomini la scadenza è al 31 dicembre 2022;
  • per gli IACP la scadenza è al 30 giugno 2023, anche in questo caso con una opzione al 31 dicembre 2023 per gli interventi che al 30 giugno 2023 sono stati conclusi per il 60% del totale.

le tipologie di intervento

Il Decreto Rilancio ha previsto alcuni interventi edilizi che accedono direttamente alla detrazione fiscale del 110% e che possono trainare altri interventi che soli non potrebbero accedervi. Si distinguono, pertanto, tra le seguenti tipologie:

  • interventi trainanti – accedono direttamente al superbonus;
  • interventi trainati – accedono al superbonus solo se eseguiti congiuntamente ad un intervento trainate (in tal senso fa fede la data di inizio e fine lavori).

gli interventi trainanti

Gli interventi trainanti sono:

  • l’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% (il c.d. cappotto termico) compresa la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente;
  • gli interventi sulle parti comuni per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
  • gli interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti;
  • gli interventi di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63.

gli interventi trainati

Gli interventi trainanti di riqualificazione energetica possono trainare i seguenti interventi:

  • efficientamento energetico delle unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio;
  • acquisto e la posa in opera delle schermature solari;
  • acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti

La realizzazione di uno qualsiasi degli interventi trainanti (di efficienza energetica o riduzione del rischio sismico) consente di portare in detrazione fiscale al 110% altre spese, sempre se effettuate congiuntamente, relative a:

  • abbattimento di barriere architettoniche (art. 16-bis, comma 1, lettera e), del DPR n. 917/1986), anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni,
  • installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (solo se gli interventi trainanti assicurano il doppio salto di classe energetica);
  • installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva all’installazione degli impianti medesimi.

La realizzazione del solo intervento trainante di riduzione del rischio sismico consente l’accesso al Superbonus, a condizione che sia eseguita congiuntamente, anche alla realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici.

i limiti di spesa

I limiti di spesa per gli interventi trainanti

La detrazione per gli interventi di isolamento termico (art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto Rilancio) è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore:

  • a euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
  • a euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
  • a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

N.B. nel caso di 10 u.i. il limite massimo è 8×40.000 + 2×30.000=380.000 euro.

La detrazione spettante per gli interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti (art. 119, comma 1, lettera b) del Decreto Rilancio) è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore:

  • a euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;
  • a euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

N.B. nel caso di 10 u.i. il limite massimo è 8×20.000 + 2×15.000=190.000 euro.

La detrazione spettante per gli interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti (art. 119, comma 1, lettera c) del Decreto Rilancio) è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

Per gli interventi di riduzione del rischio sismico (sismabonus 110%), la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno. Il limite di spesa riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio.

I limiti di spesa per gli interventi trainati

Discorso a parte va fatto per gli interventi trainati perché le relative normative hanno previsto in alcuni casi una detrazione massima ammissibile e in altri un limite di spesa. Nel caso sia indicata la detrazione massima ammissibile, per calcolare il limite di spesa va diviso questo importo per 1,1.

Entriamo adesso nel dettaglio:

  • per l’abbattimento di barriere architettoniche il limite di spesa è pari a 96.000 euro;
  • per l’efficientamento energetico delle unità immobiliari il limite massimo di detrazione ammissibile è di 60.000 euro per unità immobiliare, quindi in caso di superbonus il limite di spesa sarà di 54.545 euro;
  • per l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari il limite massimo di detrazione ammissibile è di 60.000 euro per unità immobiliare, quindi in caso di superbonus il limite di spesa sarà di 54.545 euro;
  • per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti il limite massimo di detrazione ammissibile è di 100.000 euro, quindi in caso di superbonus il limite di spesa sarà di 90.909 euro;
  • l’installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici i limiti di spesa sono:
    • euro 2.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
    • euro 1.500 per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installino un numero massimo di otto colonnine;
    • euro 1.200 per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installino un numero superiore a otto colonnine.
      L’agevolazione si intende riferita a una sola colonnina di ricarica per unità immobiliare.
  • per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica, l’ammontare complessivo delle spese non deve essere superiore a euro 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico; nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia, nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica il predetto limite di spesa è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nominale;
  • per i sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva all’installazione degli impianti medesimi, le condizioni e i limiti sono quelli del punto precedente nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di accumulo.

Previsto un limite di spesa “particolare” per gli interventi su unità immobiliari realizzati dai soggetti di cui all’art. 119, comma 9, lettera d-bis) del Decreto Rilancio, ovvero dalle “organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all’articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all’articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383”.

L’art. 33 del D.L. n. 77/2021 ha previsto l’inserimento del comma 10-bis che lega i limiti di spesa per le unità immobiliari alla superficie complessiva dell’immobile; in particolare “10-bis. Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ai sensi dell’articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti: a) svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica; b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito. Il titolo di comodato d’uso gratuito è idoneo all’accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore all’entrata in vigore della presente disposizione”.

I limiti di spesa in caso di: frazionamento, accorpamento e ampliamento

L’Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito (ad esempio nella risposta n. 242/2021) che per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus 110% si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori. Va, cioè, valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi, sia nel caso di accorpamento che di frazionamento di più unità immobiliari

Per quanto concerne gli interventi che comportano un ampliamento, sia l’Agenzia delle Entrate che la Commissione per il monitoraggio per il sismabonus hanno chiarito che:

  • il sismabonus è applicabile a tutte le parti esistenti e ampliate;
  • l’ecobonus è applicabile solo alla parte esistente e non a quella ampliata (ad esclusione del fotovoltaico), quindi occorrerà tenere due contabilità separate.

le esclusioni

A prescindere dal beneficiario o dall’intervento, il superbonus 110% si applica agli edifici o unità immobiliari di natura residenziale ma non si applica alle seguenti categorie catastali:

  • A/1 – Abitazioni di tipo signorile;
  • A/8 – Abitazioni in ville;
  • A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

i requisiti richiesti dalla norma

Il decreto Rilancio prevede il rispetto di alcuni requisiti minimi che possono essere così riassunti:
  • nel caso di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate (c.d. cappotto termico), è necessario l’utilizzo di materiali isolanti che rispettino i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017;
  • per tutti gli interventi di miglioramento energetico:
    • il rispetto dei requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3-ter dell’articolo 14 del D.L. n. 63/2013;
    • garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta;
    • redigere l’attestato di prestazione energetica (APE), prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata che dimostri il miglioramento energetico.
  • per gli interventi di miglioramento sismico è stato eliminato il sistema premiante nel caso di passaggio ad una o più classi di rischio sismico inferiori ma permane l’obbligo di effettuare l’intervento su un edificio ubicato in una zona a rischio sismico 1, 2 o 3 (escluse le zone 4).

Le opzioni alternative alla fruizione diretta della detrazione fiscale

L’art. 121 del Decreto Rilancio ha previsto la possibilità di optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, per

  • per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (c.d. sconto in fattura), fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;
  • la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare (c.d. cessione del credito), con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Le opzioni possono essere esercitate in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori. Gli stati di avanzamento dei lavori non possono essere più di due per ciascun intervento complessivo e ciascuno stato di avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30 per cento del medesimo intervento.

L’Asseverazione per gli interventi di risparmio energetico

Per quanto concerne gli interventi di riqualificazione energetica (art. 119, commi 1, 2 e 3 del Decreto Rilancio), i tecnici abilitati asseverano il rispetto dei requisiti minimi e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati (asseverazione tecnica). Una copia dell’asseverazione è trasmessa, esclusivamente per via telematica, all’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA). Modalità di trasmissione e relative modalità attuative per l’invio della suddetta asseverazione all’Enea sono state stabilite con Decreto Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 recante “Requisiti delle asseverazioni per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici – cd. Ecobonus” (c.d. Decreto Asseverazioni). In particolare, l’asseverazione del tecnico abilitato attesta che l’intervento risponde ai requisiti di cui all’allegato A del Decreto Requisiti minimi, nonché la congruità dei costi degli stessi interventi, anche rispetto ai costi specifici (indicati all’interno nel decreto requisiti minimi stesso). In allegato al Decreto Asseverazioni sono riportati due modelli di asseverazione utilizzabili per il fine lavori o per gli stati di avanzamento lavori. L’asseverazione va fatta a fine lavori oppure in corso d’opera al 30% e al 60% dei lavori realizzati. Deve essere redatta da un tecnico abilitato ed inviata all’Enea tramite la piattaforma dedicata https://detrazionifiscali.enea.it/

Il tecnico abilitato che la sottoscrive allega il computo metrico e assevera che siano rispettati i costi massimi per tipologia di intervento, nel rispetto dei seguenti criteri:
  • i costi per tipologia di intervento sono inferiori o uguali ai prezzi medi delle opere compiute riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome territorialmente competenti, di concerto con le articolazioni territoriali del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti relativi alla regione in cui è sito l’edificio oggetto dell’intervento. In alternativa ai suddetti prezziari, il tecnico abilitato può riferirsi ai prezzi riportati nelle guide sui «Prezzi informativi dell’edilizia» edite dalla casa editrice DEI – Tipografia del Genio Civile;
  • nel caso in cui i suddetti prezzari non riportino le voci relative agli interventi, o parte degli interventi da eseguire, il tecnico abilitato determina i nuovi prezzi per tali interventi in maniera analitica, secondo un procedimento che tenga conto di tutte le variabili che intervengono nella definizione dell’importo stesso. In tali casi, il tecnico può anche avvalersi dei massimali specifici di costo per gli interventi sottoposti a dichiarazione del fornitore o dell’installatore, indicati nell’Allegato I al Decreto Asseverazioni. La relazione firmata dal tecnico abilitato per la definizione dei nuovi prezzi è allegata all’asseverazione.
Per gli interventi per i quali l’asseverazione può essere sostituita da una dichiarazione del fornitore o dell’installatore, l’ammontare massimo delle detrazioni fiscali o della spesa massima ammissibile è calcolato sulla base dei massimali di costo specifici per singola tipologia di intervento di cui all’allegato I al Decreto Asseverazioni. Qualora la verifica evidenzi che i costi sostenuti sono maggiori di quelli massimi ivi indicati in relazione a una o più tipologie di intervento, la detrazione è applicata nei limiti massimi individuati dal Decreto Asseverazioni.

L’Asseverazione per gli interventi di riduzione del rischio sismico

Per la fruizione delle detrazioni fiscali previste per gli interventi di riduzione del rischio sismico sono previsti una serie di adempimenti tra i quali l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati (la c.d. Asseverazione tecnica).

Tale asseverazione tecnica è stata prevista all’interno dell’art. 16, comma 1-quater del D.L. n. 63/2013 e definita per la prima volta dal Decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n. 58 recante «Sismabonus – Linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità per l’attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell’efficacia degli interventi effettuati».

Allegati al D.M. n. 58/2017 erano riportati:

  • l’allegato A con le Linee guida classificazione rischio sismico costruzioni;
  • l’allegato B contenente il modello di asseverazione del progettista.

Con l’avvento del Sismabonus 110% (anche detto Supersismabonus) di cui all’art. 119, comma 4 del Decreto Rilancio, è stato previsto che per gli interventi di riduzione del rischio sismico, l’efficacia degli stessi è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico. Una novità riguarda anche il fatto che i professionisti incaricati attestano altresì la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

La modifica ai modelli di asseverazione tecnica

Per questo motivo si è resa necessaria una modifica al DM n. 58/2017. Modifica arrivata con la pubblicazione del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020, n. 329 che riporta i seguenti allegati (riportati di seguito in ordine cronologico di utilizzo):

  • Allegato B – Asseverazione del progettista da allegare alla richiesta del titolo edilizio;
  • Allegato 1 – Asseverazione del direttore dei lavori per stato di avanzamento;
  • Allegato B1 – Asseverazione del direttore dei lavori a fine lavori;
  • Allegato B2 – Asseverazione del collaudatore a fine lavori.

Le asseverazioni di cui agli allegati B, B1 e 1 contengono anche l’attestazione di congruità dei costi.

Visto di conformità

Per poter optare per le due possibilità previste dal Decreto Rilancio (sconto in fattura e cessione del credito), è previsto che il contribuente sia in possesso del visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus.

Il visto di conformità attesta, dunque, sulla base alla documentazione prodotta dal contribuente afferente l’intervento, la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta.

I soggetti che rilasciano il visto di conformità devono anche verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai tecnici incaricati, in quanto obbligatorie.

Il visto di conformità può essere rilasciato soltanto dai soggetti indicati nell’articolo 3, comma 3, lettere a) e b) del d.P.R. 22 luglio 1998, n. 322, ovvero da:

  • gli iscritti negli albi dei dottori commercialisti e degli esperti contabili e dei consulenti del lavoro;
  • gli iscritti alla data del 30 settembre 1993 nei ruoli di periti ed esperti tenuti dalle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura per la sub-categoria tributi, in possesso di diploma di laurea in giurisprudenza o in economia e commercio o equipollenti o diploma di ragioneria;

i responsabili dell’assistenza fiscale dei centri costituiti dai soggetti di cui all’articolo 32 dello stesso D.Lgs. n. 241/1997.

approfondimenti

abusi edilizi

L’art. 32, comma 1, lettera c) del Decreto Legge n. 77/2021 ha sostituito integralmente il comma 13-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio con il seguente:

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

  1. mancata presentazione della CILA;
  2. interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  3. assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
  4. non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.”.

Per maggiori informazioni su questo argomento leggi il seguente approfondimento al “Decreto Semplificazioni”.

decreto semplificazioni

È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 219 del 31 maggio 2021 il Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 recante “Governance del Piano nazionale di rilancio e resilienza e prime misure di rafforzamento delle strutture amministrative e di accelerazione e snellimento delle procedure​“. Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale arrivano anche le conferme alle disposizioni previste dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) per il superbonus 110%.

o  Superbonus 110%: un pieno di modifiche

Ecco che dopo il decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. Decreto Agosto) convertito con modificazioni dalla legge 13 ottobre 2020, n. 126, dopo la legge 30 dicembre 2020, n. 178 (c.d. Legge di Bilancio 2021) e dopo il Decreto-legge 6 maggio 2021, n. 59 (ancora da convertire in legge), arriva il quarto correttivo alla disciplina del Superbonus 110%. Un correttivo che ha un duplice obiettivo:
  • allargare la platea di beneficiari;
  • eliminare le barriere all’ingresso che ha rallentato l’accesso al bonus 110%.

o  Decreto Semplificazioni: tutte le modifiche al Superbonus 110%

Ecco di seguito tutte le modifiche che il nuovo Decreto Legge n. 77/2021 apporta alla disciplina del Superbonus 110%:
  • vengono inseriti nel comma 4 gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche che diventano trainati anche dal sismabonus; in particolare, alla fine del comma 4 è inserito il seguente periodo: “Tale aliquota si applica anche agli interventi previsti dall’art. 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni ed a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi indicati nel primo periodo e che non siano già richiesti ai sensi del comma 2 della presente disposizione”;
  • viene previsto l’inserimento del comma 10-bis che lega i limiti di spesa per le unità immobiliari alla superficie complessiva dell’immobile; in particolare “10-bis. Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ai sensi dell’articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti: a) svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica; b) siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito. Il titolo di comodato d’uso gratuito è idoneo all’accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore all’entrata in vigore della presente disposizione”;
  • infine, la modifica più discussa, quella relativa al comma 13-ter che viene completamente sostituito dal seguente: “13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi: a) mancata presentazione della CILA; b) interventi realizzati in difformità dalla CILA; c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo; d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.”. 2. Restano in ogni caso fermi gli oneri di urbanizzazione dovuti in base alla tipologia di interventoproposto”.

o  Superbonus 110% in CILA

Per quanto concerne quest’ultima modifica, come dal nome del Decreto Legge (appunto Semplificazioni), viene prevista una disciplina speciale e semplificata (forse…) per gli interventi che accedono al bonus 110%. Per questi interventi, fatta esclusione per quelli con demolizione e ricostruzione, si risolve quello che è stato il problema che ne ha rallentato l’applicazione fino ad ora: l’accesso agli atti per la verifica di conformità urbanistica-edilizia. Un problema acuito con il periodo di pandemia che ha evidenziato tutte le difficoltà di accesso agli atti, nella maggior parte dei casi ancora cartacei. E proprio per questo motivo, soprattutto per incentivare gli interventi sugli edifici plurifamiliari (condomini in primis) si è deciso di intervenire su quattro importanti aspetti:
  • la definizione dell’intervento edilizio che adesso è universalmente definito come manutenzione straordinaria;
  • il titolo edilizio;
  • lo stato legittimo;
  • la decadenza delle detrazioni fiscali.

o  Superbonus 110%: manutenzione straordinaria, CILA e stato legittimo

Viene, innanzitutto, definito che tutti gli interventi che accedono al superbonus 110% che non comportano demolizione e ricostruzione possono essere considerati come manutenzione straordinaria. Su questi l’intervento potrà essere avviato dietro presentazione di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) in cui il tecnico non dovrà più verificare lo stato legittimo e non dovrà più investigare nei meandri degli archivi edilizi alla caccia di un documento che non si trova più, che si è perso o che non esiste.

o  Superbonus 110%: la decadenza del beneficio

Questo velocizza il processo ma a nulla sarebbe servito se il Decreto Semplificazioni non avesse previsto un’altra importante disposizione (che, ricordiamo, non modifica il DPR n. 380/2001 o altre norme fiscali): i criteri di decadenza del beneficio fiscale. Viene previsto che sugli interventi di superbonus che non prevedono demolizione e ricostruzione la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’art. 49 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) opera esclusivamente nei seguenti casi:
  • mancata presentazione della CILA;
  • interventi realizzati in difformità dalla CILA;
  • assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14 dell’art. 119 del Decreto Rilancio.
Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento. Cosa significa? che in realtà non si può parlare di vera semplificazione ma di salto all’ostacolo. Viene bypassato il problema della conformità iniziale, quello della decadenza del beneficio ma non si risolve un grande e grosso problema. Per non perdere il beneficio è, infatti, previsto che la CILA dovrà rappresentare coerentemente lo stato dei luoghi. Il professionista incaricato, quindi, avrà due strade davanti:
  • rappresentare lo stato dei luoghi fedelmente (difformità incluse);
  • “non vedere” e quindi non indicare le piccole e grandi difformità presenti.
Nel primo caso lo Sportello Unico Edilizia (SUE) avrà tutte le carte per diniegare la CILA e sanzionare il contribuente per eventuali difformità. Nel secondo caso, invece, il professionista potrebbe prendersi delle responsabilità che non gli competono.

o  L’asseverazione del progettista

Ricordiamo pure che nel modello di CILA c’è una sezione chiamata “ASSEVERAZIONE DEL PROGETTISTA” in cui c’è scritto: “Il progettista, in qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli artt.359 e 481 del Codice Penale, esperiti i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico, igienico ed a seguito del sopralluogo, ASSEVERA che l’intervento, compiutamente descritto negli elaborati progettuali, è conforme agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che è compatibile con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio“. Questa sezione dovrà semplicemente restare vuota per gli interventi che accedono al superbonus oppure si dovrà attendere una modifica alla modulistica edilizia?

o  La sanatoria delle difformità costruttive

La vera semplificazione sarebbe stata quella di affrontare senza demagogie uno degli aspetti più importanti e sottovalutati del settore edilizio: le piccole difformità costruttive (oltre il 2%) di cui è affetto il patrimonio edilizio regolarmente assentito. Un tema noto a tutti: dai professionisti che si occupano di pratiche edilizie, passando per le pubbliche amministrazioni, per arrivare alla categoria dei notai che si occupano dei rogiti immobiliari. Una semplificazione che dovrà necessariamente passare per la riscrittura del DPR n. 380/2001, la cui bozza è già pronta e che ci auguriamo sia presente nell’agenda di questo Governo.

accesso autonomo

La definizione di accesso autonomo è contenuta nell’art. 119, comma 1-bis del Decreto Rilancio. Comma introdotto dall’articolo 51, comma 3-quater) del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104 convertito dalla legge di 13 ottobre 2020, n. 126. In particolare, si definisce accesso autonomo “un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva”.

L’argomento è stato oggetto di numerosi interventi da parte dell’Agenzia delle Entrate con i quali ha precisato che una unità immobiliare ha accesso autonomo dall’esterno qualora, ad esempio:

  • all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
  • all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

La condizione può anche essere verificata nel caso di “villette a schiera” e si ha accesso autonomo dall’esterno qualora, ad esempio:

  • la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
  • il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Accorpamento o suddivisione unità immobiliari

Per il calcolo dei limiti di spesa l’Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito che per gli interventi che comportino l’accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Ciò implica, in sostanza, che va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni.

Ampliamento volumetrico

La detrazione fiscale del 110% è fruibile anche in caso di demolizione e ricostruzione. In tal senso, occorre ricordare le modifiche apportate dal decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 (c.d. Decreto Semplificazioni) alla definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nell’art. 3, comma 1, lettera d) del DPR n. 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia). Con la nuova definizione sono adesso compresi tra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Per il superbonus, però, occorre ricordare che le spese sostenute per il cappotto termico, la sostituzione dell’impianto di climatizzazione e la riduzione del rischio sismico, possono essere portate in detrazione solo per la parte esistente e non per l’ampliamento volumetrico. Cosa diversa, invece, per il fotovoltaico che può riguardare anche la parte ampliata e quindi di nuova costruzione.

Assicurazione professionale

Come previsto dall’art. 119, comma 14 del Decreto Rilancio, i professionisti che rilasciano attestazioni e asseverazioni devono sottoscrivere una assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata. L’obbligo di sottoscrizione della polizza si considera rispettato qualora i soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni abbiano già sottoscritto una polizza assicurativa per danni derivanti da attività professionale ai sensi dell’articolo 5 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 7 agosto 2012, n. 137, purché questa:

  • non preveda esclusioni relative ad attività di asseverazione;
  • preveda un massimale non inferiore a 500.000 euro, specifico per il rischio di asseverazione di cui al presente comma, da integrare a cura del professionista ove si renda necessario;
  • garantisca, se in operatività di claims made, un’ultrattività pari ad almeno cinque anni in caso di cessazione di attività e una retroattività pari anch’essa ad almeno cinque anni a garanzia di asseverazioni effettuate negli anni precedenti. In alternativa il professionista può optare per una polizza dedicata alle attività di cui al presente articolo con un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500.000 euro, senza interferenze con la polizza di responsabilità civile.

La non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal beneficio.

Attestato di Prestazione Energetica APE

Per gli interventi di riqualificazione energetica deve essere prodotto un attestato di prestazione energetica APE prima e dopo l’intervento. Tale requisito è necessario per la verifica del doppio salto di classe energetica (ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta) necessario per la fruizione del superbonus.

Gli attestati di prestazione energetica, qualora redatti per edifici con più unità immobiliari, sono detti “convenzionali” e sono appositamente predisposti ed utilizzabili esclusivamente per la verifica del doppio salto di classe prevista dall’art. 119 del Decreto Rilancio.

Gli APE convenzionali vengono predisposti considerando l’edificio nella sua interezza, considerando i servizi energetici presenti nella situazione ante-intervento. Per la redazione degli APE convenzionali, riferiti come detto a edifici con più unità immobiliari, tutti gli indici di prestazione energetica dell’edificio considerato nella sua interezza, compreso l’indice EPgl,nren,rif,standard (2019/21) che serve per la determinazione della classe energetica dell’edificio, si calcolano a partire dagli indici prestazione energetica delle singole unità immobiliari. In particolare, ciascun indice di prestazione energetica dell’intero edificio è determinato calcolando la somma dei prodotti dei corrispondenti indici delle singole unità immobiliari per la loro superficie utile e dividendo il risultato per la superficie utile complessiva dell’intero edificio.

La Legge di Bilancio 2021 ha esteso il superbonus anche agli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli isolamento termico (art. 119, comma 1, lettera a) del Decreto Rilancio), anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A.

Barriere architettoniche

L’articolo 1, comma 66, lettera d) della Legge di Bilancio 2021 ha esteso il superbonus anche agli interventi trainati di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni. Stiamo parlando degli interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104.

Bonifico parlante

Un aspetto molto importante, spesso sottovalutato, riguarda il pagamento delle spese che, salvo l’importo del corrispettivo oggetto di sconto in fattura o cessione del credito, deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti:

  • la causale del versamento con il riferimento alla norma (per il superbonus è l’art. 119 del D.L. n. 34/2020 convertito dalla legge n. 77/2020);
  • il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA;
  • il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

Su tali bonifici, le banche, Poste Italiane SPA nonché gli istituti di pagamento – autorizzati in base alle disposizioni di cui al decreto legislativo n. 11 del 2010 e al decreto legislativo n. 385 del 1993 (TUB) a prestare servizi di pagamento – applicano, all’atto dell’accredito dei relativi pagamenti, la ritenuta d’acconto (attualmente nella misura dell’8%) di cui all’art. 25 del decreto-legge n. 78/2010.

Per i bonifici effettuati online, accedendo alla piattaforma della propria banca è possibile scegliere se effettuare:

  • bonifico;
  • bonifico per agevolazione fiscale.

È necessario scegliere quest’ultimo e compilare i campi relativi a:

  • dati del beneficiario
  • dati del bonifico
  • ordinante
  • causale (inserire i dati della fattura);
  • tipo di agevolazione;
  • codice fiscale/Partita IVA del beneficiario;
  • codice fiscale del fruitore dell’agevolazione.

Nel campo “tipo di agevolazione” sarà possibile scegliere tra le seguenti voci:

  • Ristrutturazione
  • Risparmio energetico
  • Acquisto mobilio per la ristrutturazione
  • Interventi antisismici
  • Bonus facciate
  • Interventi superbonus

Per la fruizione delle detrazioni fiscali del 110% previste dal Decreto Rilancio, si dovrà scegliere la voce “Interventi superbonus”.

Cappotto termico

È probabilmente l’intervento principale che accede al superbonus 110%, previsto dall’art. 119, comma 1, lettera a). Stiamo parlando dell’intervento di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Cappotto termico interno

Nel caso di edifici vincolati (vedi definizione) e, quindi, non sia possibile la realizzazione di uno degli interventi trainanti, il superbonus si applica in ogni caso a tutti gli interventi trainati, fermo restando il rispetto della condizione che tali interventi portino a un miglioramento minimo di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta in quanto l’edificio o l’unità immobiliare è già nella penultima classe.

Se l’edificio è sottoposto ai vincoli previsti dal predetto Codice dei beni culturali e del paesaggio o il rifacimento dell’isolamento termico è vietato da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, il Superbonus si applica, comunque, ai singoli interventi ammessi all’ecobonus (ad esempio, sostituzione degli infissi), purché sia certificato il miglioramento energetico. Nell’ambito dei predetti interventi, nel rispetto di tutti i requisiti previsti dalla norma agevolativa, rientra anche l’installazione del cappotto termico interno.

cartello di cantiere

La Legge di Bilancio 2021 (articolo 1, comma 66, lettera q) ha aggiunto il comma 14-bis all’articolo 119 del Decreto Rilancio. Con questo nuovo comma è stato previsto l’inserimento di una particolare dicitura all’interno del cartello di cantiere per i lavori che accedono alle detrazioni fiscali del 110%.

In particolare, dal 2021 si dovrà indicare la seguente dicitura: «Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici».

Appare utile ricordare che quello del cartello di cantiere è un obbligo previsto dall’articolo 20, comma 6 del D.P.R. n. 380/2001 che rimanda le modalità esecutive ai regolamenti edilizi comunali.

Un obbligo ribadito all’articolo 27, comma 4 dello stesso D.P.R. n. 380/2001 per una corretta vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia: «Gli ufficiali ed agenti di polizia giudiziaria, ove nei luoghi in cui vengono realizzate le opere non sia esibito il permesso di costruire, ovvero non sia apposto il prescritto cartello, ovvero in tutti gli altri casi di presunta violazione urbanistico-edilizia, ne danno immediata comunicazione all’autorità giudiziaria, al competente organo regionale e al dirigente del competente ufficio comunale, il quale verifica entro trenta giorni la regolarità delle opere e dispone gli atti conseguenti».

Lo stesso obbligo è previsto all’articolo 90, comma 7 del D.Lgs. n. 81/2008 (c.d. Testo Unico Sicurezza Lavoro) che, parlando degli obblighi del committente o del responsabile dei lavori, impone: «Il committente o il responsabile dei lavori comunica alle imprese esecutrici e ai lavoratori autonomi il nominativo del coordinatore per la progettazione e quello del coordinatore per l’esecuzione dei lavori. Tali nominativi sono indicati nel cartello di cantiere».

Le modalità esecutive dell’obbligo di esposizione del cartello di cantiere sono riportate all’interno dei regolamenti edilizi che possono definirne anche le dimensioni minimi. Premesso che il cartello va sempre esposto presso il cantiere, in un luogo ben visibile e accessibile, i contenuti minimi sono:

  • nome e cognome del proprietario committente (per i lavori privati), nome dell’amministrazione pubblica (per i lavori pubblici);
  • nome, cognome e titolo professionale del progettista e del direttore dei lavori e del progettista delle strutture portanti;
  • nome, cognome e titolo professionale del responsabile della sicurezza;
  • denominazione dell’impresa assuntrice dei lavori o l’indicazione che i lavori sono eseguiti in economia diretta;
  • nome, cognome e qualifica del responsabile tecnico del cantiere;
  • estremi dell’autorizzazione o concessione assentita o rilasciata.

condominio e deliberazioni

L’Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito che nel caso ad accedere al superbonus sia un condominio, questo deve avere natura residenziale e quindi avere più del 50% della superficie in abitazioni.

Come previsto all’art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio, le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi che accedono al superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

La Legge di Bilancio 2021 ha inoltre esteso l’orizzonte temporale per la fruizione del superbonus da parte dei condomini e per gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. In particolare, per questi soggetti, nel caso alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.

controlli agenzia delle entrate

L’Agenzia delle entrate procede alla verifica documentale della sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione. Qualora sia accertata la mancata integrazione, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti del soggetto che ha esercitato l’opzione, maggiorato di interessi e sanzioni. Rispondono, quindi, i beneficiari della detrazione, ferma restando, se viene accertato il concorso nella violazione, anche la responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari.

Nel caso in cui il contribuente abbia fruito della detrazione del 110% in assenza dei presupposti, l’Agenzia delle Entrate potrà notificare l’accertamento entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione con la quale si fruisce del beneficio fiscale. Nel caso in cui il contribuente abbia optato per la cessione del credito, l’Agenzia notifica l’atto di recupero del credito di imposta entro il 31 dicembre dell’ottavo anno successivo a quello dell’utilizzo irregolare.

controlli enea

L’Enea è l’ente preposto alle verifiche per controllare:
  • che il beneficiario rientri tra quelli previsti dal comma 9 dell’art. 119 del decreto rilancio e che siano rispettate le condizioni di cui al comma 10 del medesimo articolo;
  • per tutti gli interventi oggetto dell’asseverazione, che i dati tecnici dichiarati nella scheda di cui all’allegato D del decreto requisiti ecobonus garantiscano:
    • la rispondenza degli interventi ai requisiti previsti;
    • che la tipologia di edificio rientri tra quelli agevolabili ai sensi dell’art. 119 del decreto rilancio;
    • che, per gli eventuali ulteriori interventi di cui all’art. 14 del citato decreto-legge n. 63 del 2013, diversi da quelli di cui alla lettera a) e b), siano rispettate le condizioni di cui al comma 2 dell’art. 119 del decreto rilancio (per gli interventi “trainati” che in questo caso non ci sono);
  • della congruità degli stessi interventi al rispetto dei costi specifici di cui all’art. 3, comma 2 del decreto requisiti ecobonus;
  • che l’asseverazione sia regolarmente datata, sottoscritta e timbrata dal tecnico abilitato;
  • che nell’asseverazione sia presente il richiamo agli articoli 47, 75 e 76 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445;
  • che sia fornita la dichiarazione del tecnico abilitato, con la quale lo stesso dichiara di voler ricevere ogni comunicazione con valore legale, anche ai fini di eventuali contestazioni;
  • che, alla data di presentazione dell’asseverazione, il massimale della polizza di assicurazione è adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette asseverazioni o attestazioni e, comunque, non inferiore a 500 mila euro;
  • che, per la polizza di assicurazione, siano riportati la società assicuratrice, il numero della polizza, l’importo complessivo assicurato, la disponibilità residua della copertura assicurativa, che deve essere maggiore o uguale all’importo dell’intervento asseverato.
Il Decreto Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 recante “Requisiti delle asseverazioni per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici – cd. Ecobonus” (c.d. Decreto Asseverazioni) ha previsto che l’Enea effettuerà un controllo “a tappeto” sulle asseverazioni tecniche relative a lavori edilizi avviati prima del 1° luglio 2020. Per tutti lavori avviati dopo questa data, Enea effettuerà un controllo a campione di natura “documentale” su un minimo del 5% delle asseverazioni annualmente depositate. Sul 10% delle istanze sottoposte a controllo documentale, Enea effettuerà poi un ulteriore controllo in sito.

demolizione e ricostruzione

L’art. 119, comma 3 del Decreto Rilancio prevede la possibilità di accedere al superbonus 110% (sia per gli interventi trainanti che per i trainati) anche in caso di interventi di demolizione e ricostruzione, purché questi rientrino nella definizione di “ristrutturazione edilizia” di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (c.d. Testo Unico Edilizia).

Come chiarito al paragrafo “Ampliamento volumetrico”, con la modifica apportata all’art. 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico Edilizia dal Decreto Semplificazioni è cambiata la definizione di ristrutturazione edilizia che adesso comprende anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

doppio salto di classe energetica

Uno dei requisiti previsti per la fruizione del superbonus in caso di interventi di riqualificazione energetica è il doppio salto di classe energetica (ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta) dimostrabile mediante la produzione dell’APE prima e dopo l’intervento.

edifici unifamiliari

L’art. 1, comma 3, lettera i) del Decreto Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020 recante “Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici – cd. Ecobonus” (c.d. Decreto Requisiti minimi) definisce edificio unifamiliare quello riferito ad un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

edifici plurifamiliari

Con la modifica apportata dalla Legge di Bilancio 2021 all’art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Rilancio, possono accedere al superbonus anche gli edifici plurifamiliari composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. In questo modo, per gli edifici fino a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, non serve più il requisito del condominio.

edifici vincolati

L’art. 119, comma 2 del Decreto Rilancio prevede che qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio (decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), o gli interventi trainanti di riqualificazione energetica siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, il superbonus si può applicare a tutti gli interventi trainati (anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti, fermo restando il rispetto della condizione che tali interventi portino a un miglioramento minimo di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta in quanto l’edificio o l’unità immobiliare è già nella penultima classe):

  • interventi di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza energetica, dalla legislazione vigente;
  • interventi previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni.

general contractor o contraente generale

L’argomento è molto discusso e riguarda la possibilità di affidare l’intero processo (audit, progettazione, esecuzione, attestazioni, asseverazioni) ad un uno soggetto: il contraente generale (General Contractor). Questa è una figura prevista all’art. 194 del D.Lgs. n. 50/2016 (Codice dei contratti pubblici) che la definisce come “soggetto dotato di adeguata capacità organizzativa, tecnico-realizzativa e finanziaria la realizzazione con qualsiasi mezzo dell’opera, nel rispetto delle esigenze specificate nel progetto definitivo redatto dal soggetto aggiudicatore e posto a base di gara”.
Negli appalti pubblici, il contraente generale provvede:

  • alla predisposizione del progetto esecutivo e alle attività tecnico amministrative occorrenti al soggetto aggiudicatore per pervenire all’approvazione dello stesso;
  • all’acquisizione delle aree di sedime;
  • all’esecuzione con qualsiasi mezzo dei lavori;
  • al prefinanziamento, in tutto o in parte, dell’opera da realizzare;
  • ove richiesto, all’individuazione delle modalità gestionali dell’opera e di selezione dei soggetti gestori;
  • all’indicazione, al soggetto aggiudicatore, del piano degli affidamenti, delle espropriazioni, delle forniture di materiale e di tutti gli altri elementi utili a prevenire le infiltrazioni della criminalità, secondo le forme stabilite tra quest’ultimo egli organi competenti in materia.

Nei lavori privati questa figura non è stata adeguatamente normata ma è presente.
L’argomento è stato approfondito dall’Agenzia delle Entrate che con la risposta 15 aprile 2021, n. 254 ha lasciato ampi dubbi circa la correttezza sotto il profilo civilistico. Soprattutto per quel riguarda i servizi di progettazione, il soggetto che li eroga dovrebbe essere un professionista, una società tra professionisti o una società di ingegneria.
Per quanto riguarda le spese, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che sono agevolabili tutte le spese caratterizzate da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, specificando che tra le predette spese non rientrano i compensi specificatamente riconosciuti al contraente generale per l’attività di “mero” coordinamento svolta e per lo sconto in fattura applicato, trattandosi di costi non “direttamente” imputabili alla realizzazione dell’intervento. Pertanto, tale corrispettivo è, in ogni caso, escluso dall’agevolazione.

indipendenza funzionale

La Legge di Bilancio 2021 che ha aggiunto il seguente periodo al comma 1-bis dell’art. 119: Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale.

Per l’indipendenza funzionale dovranno essere valutati:

  • gli impianti per l’approvvigionamento idrico;
  • gli impianti per il gas;
  • gli impianti per l’energia elettrica;
  • l’impianto di climatizzazione invernale.

parti comuni degli edifici

Sono le parti di cui all’art. 1117 del Codice Civile, degli edifici dotati di più unità immobiliari. In particolare, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

pertinenze

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate 22 dicembre 2020, n. 30/E ha chiarito che un intervento trainante può essere eseguito anche su una pertinenza e beneficiare del Superbonus indipendentemente dalla circostanza che l’intervento interessi anche il relativo edificio residenziale principale purché tale intervento sia effettuato nel rispetto di tutti i requisiti stabiliti dall’articolo 119 del decreto Rilancio. In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come, ad esempio, box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

sicurezza cantieri

L’art. 4, comma 1, lettera d) del Decreto MEF 18 febbraio 1998, n. 41 prevede che le detrazioni fiscali non possono essere fruite nel caso di violazione delle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro e nei cantieri, nonché di obbligazioni contributive accertate dagli organi competenti e comunicate alla direzione regionale delle entrate territorialmente competente.
Tutti i cantieri che voglio accedere ad una detrazione fiscale in cui risulti accertata una violazione delle norme previste dal Decreto Legislativo 9 aprile 2008, n. 81 conosciuto come Testo Unico Sicurezza Lavoro (TUSL), perderanno il diritto a qualsiasi agevolazione prevista dallo Stato.

spese ammissibili

In generale, sono detraibili nella misura del 110%, nei limiti previsti per ciascun intervento, le spese caratterizzate da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, comprese quelle sostenute per il rilascio del visto di conformità nonché delle attestazioni e delle asseverazioni. La detrazione spetta inoltre per le spese sostenute per l’acquisto di materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse nonché gli altri eventuali costi collegati alla realizzazione degli interventi. Entrando nel dettaglio, per quanto riguarda gli interventi che accedono all’ecobonus 110%, l’art. 5 del Decreto Requisiti tecnici definisce puntualmente le spese ammissibili agli interventi di riqualificazione energetica. Per questi la detrazione spetta per le spese relative a:
  • interventi che comportano una riduzione della trasmittanza termica U degli elementi opachi costituenti l’involucro edilizio, purché detta trasmittanza non sia inferiore ai pertinenti valori di cui all’allegato E, comprensivi delle opere provvisionali e accessorie, attraverso:
    • fornitura e messa in opera di materiale coibente per il miglioramento delle caratteristiche termiche delle strutture esistenti;
    • fornitura e messa in opera di materiali ordinari, anche necessari alla realizzazione di ulteriori strutture murarie a ridosso di quelle preesistenti, per il miglioramento delle caratteristiche termiche delle strutture esistenti;
    • demolizione e ricostruzione dell’elemento costruttivo;
    • demolizione, ricostruzione o spostamento, anche sottotraccia, degli impianti tecnici insistenti sulle superfici oggetto degli interventi;
  • interventi che comportano una riduzione della trasmittanza termica U delle finestre comprensive degli infissi, purché detta trasmittanza non sia inferiore ai pertinenti valori di cui all’Allegato E al Decreto Ministero dello Sviluppo economico 6 agosto 2020, attraverso:
    • miglioramento delle caratteristiche termiche delle strutture esistenti con la fornitura e posa in opera di una nuova finestra comprensiva di infisso;
    • miglioramento delle caratteristiche termiche dei componenti vetrati esistenti con integrazioni e sostituzioni;
    • coibentazione o sostituzione dei cassonetti nel rispetto dei valori limite delle trasmittanze previsti per le finestre comprensive di infissi;
  • interventi di fornitura e installazione di sistemi di schermatura solare e/o chiusure tecniche oscuranti mobili, montate in modo solidale all’involucro edilizio o ai suoi componenti, all’interno, all’esterno o integrati alla superficie finestrata nonché l’eventuale smontaggio e dismissione di analoghi sistemi preesistenti, nonché la fornitura e messa in opera di meccanismi automatici di regolazione e controllo delle schermature;
  • interventi impiantistici concernenti la climatizzazione invernale e/o la produzione di acqua calda e l’installazione di sistemi di building automation attraverso:
    • fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature termiche, meccaniche, elettriche ed elettroniche, nonché delle opere idrauliche e murarie necessarie per la realizzazione a regola d’arte.